• 买卖合同
  • 承揽合同
  • 运输合同
  • 保险合同
  • 转让合同
  • 投资合同
  • 招标合同
  • 证券合同
  • 赠与合同
  • 借款合同
  • 租房合同
  • 租赁合同
  • 购销合同
  • 购房合同
  • 采购合同
  • 施工合同
  • 建筑合同
  • 供货合同
  • 合作合同
  • 劳务合同
  • 聘用合同
  • 代理合同
  • 广告合同
  • 加工合同
  • 委托合同
  • 加盟合同
  • 用工合同
  • 服务合同
  • 涉外合同
  • 教育合同
  • 担保合同
  • 集体合同
  • 劳动合同
  • 销售合同
  • 装修合同
  • 承包合同
  • 知识产权
  • 技术服务
  • 经营合同
  • 商标专利
  • 医疗医药
  • 婚姻家庭
  • 银行信托
  • 房屋买卖
  • IT行业合同
  • 合同大全
  • 龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台

    时间:2017-07-07来源:龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台 本文已影响
    相关热词搜索:急着 有什么好处 开发商 房屋买卖 备案 房屋买卖合同备案查询 房屋买卖合同备案登记 篇一:预售商品房合同备案的作用及法律效力 预售商品房合同备案的作用及法律效力 2012-08-27 11:01搜房网综合整理 [摘要]买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。 天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房预售合同?商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售登记备案的作用在于: 1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。 2、预售项目只有符合法律规定的预售条件,预售合同才能进行登记备案。登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅,这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。 3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押,如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人,该第三人不能通过登记获得所有权,该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。 4、预售合同未办理登记备案手续的,不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序,一定程度上保证了交易安全。 商品房预售合同登记备案的性质及效力 目前,我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度,但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为,商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记,国外称预告登记或预登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权,例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在,物权变动是将来发生的行为,故所登记的权利仍是一种请求权(债权),登记的内容是将来请求发生物权变动。 房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权,经过登记后便获得了对抗第三人的效力,如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人,该第三人不能通过登记获得所有权;如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋设定抵押,该抵押权不能对抗预告登记的买受人。预告登记使合同债权应当具有物权性质,是一种典型的债权物权化。商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的效力。曾有个别地方性法规与规章规定,预售合同未经登记备案的,该预售合同无效。这种规定与《合同法》关于合同效力的有关规定相抵触,同时也不利于保护买受人的合法权益,故预售合同是否经过登记备案并不影响预售合同的有效成立。 商品房预售合同登记备案的意义 http://wh.house.sina.com.cn 2004年11月20日14:45 新浪武汉房产 商品房的预购人向售房单位预购商品房签订了《预售合同》后要在规定的时间内向 登记机构办理预售合同登记备案。备案的意义在于: 第一、 房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是否合法,当然这个合法性的审 核仅针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的。如:预售许可内容、预售房的限 制情况,排除重复登记的状况等,起到了保护预购人的作用。 第二、 当预购人与售房单位发生合同纠纷时。如:对合同的真实性有异议时,往 往以登记机构存档的合同文本为准,起到了登记备案鉴证的作用。 第三、 当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经登记备案的预购人可以对抗第 三人,可避免被查封拍卖的事,起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。 第四、 预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记,否则办公证、办抵押登记等 都不能受理。 湖北维力律师事务所 罗胜律师 购房合同备案有什么意义 商品房预售,需要在房管部门登记。参考资料:更多请查看法邦网法律咨询 实行购房合同备案制度,可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房,按章办理产权证,也可使购房者更加放心,很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。参考资料:百度百科 评论|赞同12012-01-22 16:50lucklyhcy|五级 在在房管部门登记备案以后你名下就有产权登记了,这套房子才算真正属于你了。评论|赞同12012-01-26 10:10 楼事网|网友 某些开发商推迟办理《商品房买卖合同》备案手续,将房子再次出售,一房多卖,最终损害购房者的利益。只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后,房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。而合同何时生效,当事人是可以约定的。如果合同约定自备案之日起生效,不办理登记备案手续,开发商就可以以此为由确认合同无效。 备案手续可以由出卖人、购房人双方共同办理,也可以委托出卖人单方办理。通常这一手续是由开发商负责办理,购房人只需要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期,消费者应及时向房管部门查询。另外,购房合同份数是当事人双方约定范畴,消费者可要求多签一份合同留在自己手里,其他合同拿去备案,这样万一出现问题,可依手中的合同维护自己的权利。 评论|赞同32012-01-31 14:22小白兔937|三级登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护购房者的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。 对城区商品房预售合同进行登记备案管理,就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码,明确规定不能私下更改合同,在预售中一套房子一般只能卖给一个人,可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。除了可以规避“一房多卖”龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台的风险,购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前西安市房产交易中,各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者,而是交给银行审查以申请贷款,直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者,这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。篇二:房屋买卖合同期房权益转让协议书 房屋买卖合同期房权益转让协议书 甲方(卖方):身份证号码: 电话(手机/固话):现住址: 乙方(买方): 身份证号码: 电话(手机/固话):现住址: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方本着平等、自愿的原则,经协商一致,现 就 商品房期房权益转让事宜签定本协议。内容如下: 一、房屋权属状况 1、甲方于 年月 日与 (以下简称开发商)订立《商品房买卖合同》1份(合同编号: ),并已由开发商登记备案。该合同约定:甲方购买位于 房屋1套(以下简称该房屋)。该房屋其他信息详见上述合同。 甲方尚未取得该房屋的产权证。 乙方已全面了解上述情况。 甲方保证其与开发商签署的上述合同内容属实。 二、甲、乙双方经协商一致同意,乙方以人民币 元(大写: 元)整的总房款购买该房屋,该房款为甲方净得款,自本合同签订之日起不承担任何费用。 乙方共分两次将总房款付与甲方,实际付款方式如下: 1、 乙方于签约当日以_______方式,支付甲方首付款人民币_______元整(小写),_______元整(大写); 2、办理房屋过户手续时,乙方应先将剩余房款 元暂交由丙方保管,如乙方未按上述约定将剩余房款交由丙方保管,则视为乙方反悔不购买上述房产,按本合同第六条约定处理。 丙方在甲、乙双方办理完过户手续三日内将剩余房款元支付给甲方,如逾期,丙方按应付房款的日万分之三向甲方支付违约金。3、乙方在向丙方交付剩余房款的同时,向甲方交付办理房屋过户所需税、费。如乙方在甲方通知十日内未交付上述税、费,则视为乙方反悔不购买上述房产,按本合同第六条约定处理。 三、甲方义务 1、接到开发商交房通知后,甲方负责______日内通知乙方,双方共同验收房屋并办理交接手续。若甲方迟延通知,则按照_______元/天赔偿给乙方,超出______天仍未完成的视为甲方违约(如因乙方原因造成通知延迟的,甲方免责)。 2、甲方收到乙方首付款后,于____日内结清该房屋所有银行抵押贷款,并将结清证明交与丙方备存。甲方每延误一天,按照_____元/天对乙方进行赔偿,若超出_____日仍未完成,则视为甲方违约,违约责任详见合同解除违约条款。如因银行原因造成时间拖延,甲方不承担任何责任。 3、甲方在收到房屋全款当日,将房屋所有资料移交给丙方,并配合办妥房产转移手续。 四、乙方义务 (一)、自本合同签订之日起,乙方承担后续所有税、费。 1、承担该房屋的水、电、煤气、有线电视等相关进户费用; 2、承担该房屋的维修基金、前期物业费及中介费用; 3、承担办理产权证所需所有税、费。 4、承担房屋过户所产生的所有税、费。 5、承担其他应缴纳费用。 (二)、自乙方收取该房屋钥匙之日起,该房屋风险转移至乙方。 五、开发商违约赔付分配 1、如房屋实测面积差造成房款差额由乙方获得或支付。 2、如因开发商延期交房,需对业主进行货币赔偿的,则按照乙方已交付甲方房款占总房款的比例进行分配:如赔偿为非货币赔偿,则甲、乙双方按照实际赔偿数额折合成现金按上述比例分配。 六、违约责任篇三:实践中常见的房屋买卖合同无效的情形 1、 农村集体土地不可擅自用于商品房开发 [案例]:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地,公司出钱、乡政府出地,开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售,吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗? [分析]:这种“商品房”的开发及销售均系违法行为,不具有法律效力,其房屋销售合同为无效合同。其理由:(1)根据我国《土地管理法》的规定,任何单位和个人建设需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。建设占用土地,如是农用土地转为建设用地的,必须办理农用地转用审批手续;(2)农用地的转用必须符合土地利用总体规划,在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地应由市、县人民政府批准,并依法办理土地征用、补偿手续;(3)根据我国《城市房地产管理法》规定,集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让,即交纳入地出让金;(4)没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售,城市居民购买农民房不受法律保护。 [王富利律师提醒]:(1)购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预(销)售许可证》,有了此证,表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全,此房可以办理房屋所有权证;(2)事先可到房地产交易所官方网上查询,若网上未登记备案,则最好不要购买。 2、工业用地上建住宅最好别买 [案例]:前不久,王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼,价格低、环境好、距离市区又近,可一了解,此房土地性质为工业用地,房屋产权证是“办公用房产权证”,不能按揭贷款,还无法迁入户口。是买还是不买,王先生陷入了两难之中。 ”的房屋,最好不要购买。第一,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二,虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题,如:银行一般不予按揭贷款,无法公证、小孩上学,使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳,要比生活用房贵不少。 [王富利律师提醒]:购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为50年,居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。 3、“乡产权”房屋不受法律保护 [案例]:几年前,刘女士在旅顺北路购买了一栋180平方米带大棚的两层“小洋房”。最近,因生意需要,想贷点款,银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由,不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。 [分析]:诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号,在农村集体土地上开发建设的房屋,由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地,没有向土地管理部门缴纳土地出让金,没有取得《国有土地使用证》,因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、收益等权利,并由房地产管理部门(房地产交易所)正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。一是从法律角度讲,“乡产权”房屋不受法律保护。二是从日常生活讲,“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。三是周边的配套设施不完善。 [王富利律师提醒]:消费者在购买房屋前要弄清楚土地性质,分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限,要弄清房屋所有土地性质是不是国有出让土地,是不是商品住宅项目,有没有商品房销售许可证。不可听信开发商诸如“可变更为国有土地”、“可变更为产权房”的承诺,因为补办土地出让手续要通过国土资源部门的层层审核,有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批,商品房经营用地还要经过招、拍、挂环节,所以存在很大的不确定性。 4、购买“合作房”、“联建房”要慎重 [案例]:贺女士通过“中介”,相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”,此楼独门独院、价格便宜、环境好,很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽,才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。 [分析]:(1)购买“合作联建房”,特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意,我国《土地管理法》明确规定:任何单位和个人进行建设需要使用的土地的,必须依法申请使用国有土地,建设占用土地,如涉及农用土地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续;(2)我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定:集体所有土地,经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的,应当认定合同无效;(3)该房屋是某开发商与村里合作开发联建,其性质为土地使用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续,不具有法律效力,其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。 [提醒]:通过“中介”购房,首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地,若是后者,最好不要购买;购买二手房,还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书,若仅只有一份合同和一张发票,再便宜的房屋也不宜购买。 5、海景“地产房”买不得 [案例]:叶先生在海边看中了某“生态小区”观海房——一栋两家连体二层小楼房,有地下室、有车库、有私家花园,一、二层居住用房,每平方米4980元,一套250平方米楼房125万人民币。经了解,此楼房属于集体土地上开发的“地产房”,土地使用期只有50年,不仅办不了房屋所有权证书,而且购房时还要缴纳总房价的4——8%的土地使用费。 [分析]:(1)在集体土地上开发建设的“海景房”等“商品房”,办不了法律认可的房屋所有权证书,因为它所占有的土地是集体土地,国家法律明确规定,集体土地不能用于商品房开发建设销售;(2)由于是集体土地,没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续,没有向土地管理部门缴纳土地出让金,没有取得《国有土地使用证》、《商品房预(销)售许可证》,也就无法办理国家法律认可的、国家建设部统一印制编号的、房地产管理部门(房地产交易所)登记备案并颁发的《房屋所有权证》;(3)这些房屋所占土地往往是开发商从村或乡镇租用集体土地(一般为50年),叶先生除了购房款外,还要向开发商缴纳购房款4%的土地使用费。而国家法律规定商品房居住用地为70年,土地出让金包含在每平方米的房价中,由开发此商品房的开发商一次性向政府土地管理部门缴纳。 [王富利律师提醒]:(1)购买此类集体土地上开发的、办不了房屋所有权证的“地产房”风险比较大,最好不要购买;(2)购买此类房屋最好的办法是看其开发的小区是否具有《商品房预(销)售许可证》,有了此证则证明此房所占土地必定是出让的国有土地,可以办理法律认可的房屋所有权证;(3)必要时,可到房地产交易所查询该楼盘是否已登记备案,若登记备案的,则可放心购买。 6、购买“尾房”要留神 “[案例]:前不久,小王购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”,按规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权证书,可一了解,此套房早在一年前就被开发商抵押给了银行,非要等抵押解除后,再办理产权证。 [分析]:“尾房”产生的原因大致有三大类:一是“问题尾房”,如土地开发规划等必备手续不齐或未交开发土地出让金、户型不合本  篇:《龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台》来源于:龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台 优秀范文,论文网站
    本篇网址:http://www.xielw.cn/2017/fangwumaimai_0707/710452.html
    Copyright © 龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台 All Rights Reserved.
    龙8国际