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    时间:2017-04-16来源:龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台 本文已影响
    相关热词搜索:泰兴 拆迁 计划 泰兴具体拆迁计划 泰兴2017年拆迁计划 篇一:泰兴项目的市场调研报告 泰兴项目 房地产市场调研报告 项目(地块)基本情况项目投资的宏观分析本项目环境分析本项目的总体研判 一、项目(地块)基本情况 1、项目位置 本项目位于泰兴市城东新区的南部区域,项目地块西面紧靠南北向的济川南路,路对面是部分安置房和建筑密度较高的原住民宅地;北接华清园项目,该项目已进入销售尾盘阶段;南邻泰兴南三环路,一路之隔是未开发的1500亩土地(农田);东临原住民宅地。 本项目距离泰兴老城区中心约3.5公里。 2、用地规模 本项目地块划分为两块地块,两块地块的总建设用地面积约为350亩,其中北地块约为200亩,南地块为150亩,容积率≤3.0。(两地块是否一起挂牌还未确定,政府在等待意向性投资者的拿地意愿) 3、地块现状 地块为成片农地,有少量宅基地,据了解,政府将负责动拆迁工作,地块将以净地形式挂牌出让。 4、土地信息 (1)依据我们调查的,截止目前为止,泰兴今年(2011年)还未挂牌出让一 副土地。 (2)本项目地块依据现有的调查显示已取得政府正式性的文件,并列入政府 的2011年度计划当中。依据地方国土局人士的说法,政府已经准备在2011年8月将项目地块挂牌出让。 (3)据政府相关人士述说,该地块可能的挂牌楼板价约为2000元/平米,竞 拍楼板价有望冲到3000元/平米,目前已有2家开发商对该地块有意向。 5、主要技术经济指标 目前只提供了红线图,具体地块技术经济指标还未给予。 二、项目投资的宏观分析 1、泰兴市城市背景 泰兴市,位于长江之滨、地处苏中平原,位于长江下游北岸、江苏沿江开发的中心位置,东接如皋市,南界靖江市,西濒长江,与扬中、武进两市隔江相望;北邻姜堰市,东北与海安县接壤,西北与泰州市高港区毗连。 全市总面积1252.61平方公里,总人口128万。自南唐升元元年建县以来,迄今已有1000多年的历史。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡,素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县(市)行列。 在区域经济快速发展的同时,泰兴市城市建设也取得了一定的成效。近年来,先后改造旧城区1.2平方公里,建设新城区3.25平方公里。目前,泰兴建成区面积已达25平方公里,总人口26万。今年将加快新区三、四期工程建设(本项目在四期工程范围内)。 全市交通便捷,宁通高速、盐广高速、宁靖盐高速和新长铁路以及泰常、江平线等一级公路相继投入使用,形成了泰兴与上海、苏州、南京、南通、泰州、扬州等大中城市的快速交通,从泰兴出发,两小时左右可到达上海浦东国际机场、虹桥机场及南京禄口国际机场。此外,长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势,长江岸线达24.8公里,长江及如泰运河、两泰官河等构成了发达的水上运输网络。 2、泰兴市城市总体规划(2005—2020年) (1)将城市东部打造成为泰兴市副中心。 (2)将如泰运河进行整体整治,河道修整,两岸进行大面积的绿化。 (3)将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。 (4)在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设 成为两个大面积的生产批发市场(木材、建材、器材等等)。 (5)西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内 不设工业用地,将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进行生活,加大城市建设。 3、泰兴市城区功能定位及规模 优先发展中心城市,加快建设东部新区,完善提高主城区,重点改造北部地区,全面提升市区的综合实力与区域地位。将城区的周边区域纳入城市总体规划,以主城区为核心,大力培育主城区外围的城镇组团,提高城市可持续发展的能力。主城区——市域中心。现期规划面积26平方公里,人口规模25万人。远期规划控制范围:南到南三环,北到北二环以北1公里,东到东三环,西到泰常路。规划建设用地面积35平方公里,人口规模35万人。合理规划城区各功能分区,现期加快城市东部新区建设,形成东部城市以发展服务业为主,西部、北部以发展制造业为主的格局,与中国精细化工(泰兴)开发园区呼应发展,远期与市经济开发区融为一体,建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市,以此提升泰兴在江苏长江经济带中的地位。 4、泰兴市经济运行情况 通过多方查找,收集到了泰兴市及相邻的靖江市近两年的经济发展统计数据,它将最真实且直接地反应泰兴地区的经济可持续发展、消费市场需求以及购买力。 国民经济数据对比表以上数据显示,泰兴市2009-2010年经济增长速度加快,均高于全国增长率,略高于江苏省增长率,分析泰兴市近年来在经济建设方面的良好表现,其既有外因亦有内因: ? 首先,江苏省的总体经济发展一直持续快速,2009年全省经济总量位居 全国第三,与广东、山东共同迈进2万亿俱乐部。苏南的苏锡常地区是全国外资投资最多的地区,三地经济总量占全省近一半。泰兴与苏锡常篇二:泰州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则 泰州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则 第一章 拆迁评估总则 第一条 制订依据:根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》(泰州市人民政府2005第2号令)、《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》以及《城镇土地估价规程》等有关规定,参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号)制定本细则。 第二条 适用范围:在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上,从事房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁评估)的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。 第三条 估价机构:进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质,并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。 第四条 估价人员:承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。 第五条 估价对象及分类:房屋拆迁范围内,经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产(简称“被拆迁房屋”)。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类,非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类,适应拆迁评估的技术需要,住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类,参见附件一。 第六条 估价目的:统一为“房屋拆迁补偿评估”。 第七条 估价时点:被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。 第八条 价值标准:被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值,不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。 第九条 拆迁区位分区:根据泰州市城市现状,将市区城区和经济开发区按住宅、非营业性用房、营业性用房三种情况,划分为三类拆迁区位及分等分区,划分结果见《泰州市城市房屋拆迁区位划分体系》,作为拆迁补偿评估依托的技术基础。 第十条 房屋拆迁评估价格构成:是被拆迁房屋(含一般装修)拆迁补偿的房地产市场评估价格,室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估,也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。 第十一条 评估程序:1.接受评估委托,明确基本事项;2.验收查产资料,开展前期调查;3.拟订作业方案,进行现场勘察;4.按照技术细则,进行评估测算;5.确认测算结果,撰写评估报告;6.汇总相关资料,提交评估报告;7.评估结果公示,送达被拆迁人;8.现场咨询答疑,评估材料存档。 第十二条 评估结果表达:一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估,作为拆迁项目补偿资金总额概算依据;二是房屋拆迁分户补偿金额评估,作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。 第十三条 估价结果应用的有效期:自提交正式评估结果之日起,至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。 第二章 住宅房屋拆迁评估 第十四条 高档住宅房屋拆迁评估方法:高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估,直接套用可比实例修正方式进行,也可视具体情况采用其它市场化方法评估,具体操作按《房地产估价规范》要求执行,可比实例的选择要求参见附件二。 第十五条 一般住宅房屋拆迁评估方法:一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一,适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为: 1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三; 2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为: 基准价格 = × × × × Vs—可比实例价格,n为可比实例的个数; —交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100; —交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定; —可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数,系数确定可参见附件四; —可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数,系数确定参见附件五; —可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数,根据上述第八条规定,该系数取值为100; 3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性,对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况,测算其对应的分类基准价格,其公式为: ,j=1,2,3 其中Vo1为成套住宅分类基准价格,Vo2为独门院落住宅分类基准价格,Vo3为非成套住宅分类基准价格,Kj为对应的分类基准价格调整系数,其取值参见附件三; 4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。 其计算公式为: 被拆迁住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 × K31i─标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数,系数确定参见附件四。 第三章 非住宅非营业用房拆迁评估 第十六条 非住宅非营业用房评估方法:非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时,可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。 第十七条 成本法评估技术路线: 1. 测算地价:根据被拆迁非营业用房的占地范围,可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD; 2. 确定房价:根据被拆迁非营业用房的建筑结构,参照附件六所示重置价格标准作适当调整,确定其建筑物的重置价格PJ; 3.估测折旧:现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明,估计测算确定建筑物的折旧额C; 4.补偿价格评估:根据《房地产估价规范》,考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点,按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格Vi为: Vi=PD+PJ-C。 第四章 非住宅营业用房拆迁评估 第十八条 非住宅营业用房评估方法:非住宅营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时,可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。 第十九条 收益法评估商业街区基准价格:设定典型商铺类营业用房为样本房,参见附件八。采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时,应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质,一般采用稳定收益情形测算,即通常采用如下公式计算: Vo为基准价格,a为设定样本房的年纯收益,r为资本化率,n为收益年期,相关系数的确定参见附件八。 第二十条 营业用房商业街区基准价格修正法评估:被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式,其拆迁补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到,其评估测算公式为: 被拆迁房屋评估价格 = —商业街区基准价格; fxy─商业用途修正系数,具体数据的选用参见附件八; fm─商业街道路线修正系数,具体数据的选用参见附件八; f31i─为被拆迁房屋实体因素修正系数,参见附件八; 第五章 其他拆迁评估问题处理 第二十一条 “地大于房”的评估:对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的,土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿,计算公式为: 1.“地大于房”面积S=合法土地面积-合法房屋建筑面积 2. “地大于房”区位单价 VW= (VO- PJ×g)Kj VO—该拆迁项目标准样本住宅基准价格; PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价,参见附件六; g—该标准样本住宅建筑成新率,参见附件七; Kj—分类基准价格调整系数,参见附件三。 3.“地大于房”补偿金额=VW×S 第二十二条 直管公房和自管公房的评估:对泰州市直管公房、单位系统房为住宅房的,其重置价结合成新补偿给产权人,其它部分补偿给使用人,计算方法如下: (1)用市场比较法求出标准样本住宅房的价格VO (2)求出该拆迁范围的区位价格VW :该标准样本住宅建筑的重置单价,参见附件六; g:该标准样本住宅建筑成新率,按附件三的设定要求,g=0.8; Kj:分类基准价格调整系数,参见附件三。 (3)被拆迁房屋评估价格 补偿给产权人的部分: :为被拆迁房屋重置价格结合成新部分的补偿金额; :为对应的被拆迁房屋建筑重置价格,参见附件六; :为对应的被拆迁房屋成新率,参见附件七; :房屋建筑面积。 补偿给使用人(承租人)的部分: :为被拆迁房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额; :为被拆迁房屋所在区位价格(已包含相应土地使用权价格); pi4:为被拆迁房屋层次修正系数;参见附件四; :房屋建筑面积。 第二十三条 产权调换住宅房屋评估:选择产权调换方式的住宅房地产,对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。 第二十四条 划拨土地评估:拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时,其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算。非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下:Vi:被拆迁非住宅房屋的拆迁补偿评估价格; V:被拆迁非住宅房屋的市场评估价格; Vjo:泰州市土地基准楼面地价, ,Vj为基准地价,m为标准容积率。 出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十七条的相关规定执行。 第二十五条 “住改非”房屋评估:对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估。 1.沿街“住改非”房屋:根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的拆迁评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的拆迁补偿价格,其公式为: Vi=wy×Viy+wz×Viz Vi—“住改非”房屋拆迁补偿评估价格,Viy—“住改非”房屋营业用房性质评估价格,Viz—“住改非”房屋住宅性质评估价格,wy、wz分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数,具体权重系数的选取参见附件九; 2.非沿街“住改非”房屋:其实际营业部分(转 载 于:wWW.xIElw.COM 龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台:龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台)的拆迁补偿单价为: 拆迁评估单价=住宅性质评估单价+定额补助 定额补助的标准根据经营年限确定,具体参见附件九。 第二十六条 “非改非”房屋评估:对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。 1.沿街“非改非”房屋: Vi=wy×Viy+wF×ViF Vi—“非改非”房屋拆迁补偿评估价格,Viy—“非改非”房屋营业用房性质评估价格,ViF—“非改非”房屋非营业用房性质评估价格,wy、wF分别为“非改非”房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数,具体权重系数的选取参见附件九; 2.非沿街“非改非”房屋: 拆迁评估单价=非营业用房性质评估单价+定额补助 定额补助的标准根据经营年限确定,具体参见附件九。 第二十七条 室内装潢评估:房屋拆迁评估中,室内装饰装修部分为独立的专项评估,评估结果供拆迁当事人双方协商时参照。室内装潢部分专项评估补偿价格的标准按本市房屋拆迁管理部门颁布的标准执行。 第二十八条 其它评估:房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋拆迁管理部门的相关规定测算;未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值;对未鉴证的建筑物补偿评估以重置价格结合成新按实际建筑面积测算,测算时应考虑其使用现状;在建工程应采用成本法进行评估,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。 第六章拆迁评估报告 第二十九条 出具报告要求:拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式,依照本细则的要求出具拆迁评估报告。 第三十条 签名盖章:拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章,并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构,对估价报告的内容和结论负责任。 第三十一条 报告装帧:房屋拆迁评估报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。 第七章 拆迁评估工作准则 第三十二条 评估委托:被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议,并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排。 第三十三条 评估技术负责人:评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人,评估技术负责人最终确定评估技术方案,并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。 第三十四条 现场勘察:所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作,承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。 第三十五条 评估到户:评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估,做到评估到户,实地勘测准确、权证查验无误,不得错计或缺项。 第三十六条 内部审核评议:拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议,评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。 第三十七条 报告提交:拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内,应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告。拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可。 第三十八条 报告解释与答疑:拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题,接受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务,并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务。 第八章 拆迁评估工作资料存档 第三十九条 整理存档内容:评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与评估报告(含技术报告)共同整理存档: (1) 评估委托协议; (2) 拆迁许可证; (3) 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料; (4) 评估对象的实地查勘记录、照片等资料; (5) 可比实例的实地查勘记录、照片等资料; (6) 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料; (7) 其他涉及评估项目的必要资料。 第四十条 保存期限:完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。 第四十一条 资料证据保全:评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的,估价机构应将评估报告(含技术报告)及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。 第九章 附 则 第四十二条 细则附件:本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。 第四十三条 特种业务:凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的,估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。 第四十四条 范围外拆迁评估:城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上的房屋拆迁评估,可参照本技术细则实施。各市房屋拆迁评估可参照本技术细则执行。 第四十五条 实施时间:本技术细则自发布之日起执行。原《泰州市区城市房屋拆迁评估实施细则(试行)》(泰建房【2004】1号)同时废止。 附:泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件 泰州市城市房屋拆迁区位划分体系篇三:市政府关于明确有关部门和单位征地拆迁范围内暂停办理相关手续的通知 市政府关于明确有关部门和单位征地拆迁范围内暂停办理相关手续 的通知 市各有关部门、单位: 为加快推进城市建设步伐,建设和谐美好新泰兴,经市政府研究决定,2008年将对游泳池南侧地块、江平路沿线地块、水泥制品厂及周边地块、迎幸桥周边地块、建工学校地块、亚泰水泵厂西厂区及周边地块、新区三期工程、延陵路北侧地块、鼓楼北路北延、振兴路、长征路北延、曾涛路西延等地块实施征地拆迁。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)第12条规定,现将有关事项通知如下: 一、拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动: 1、新建、扩建、改建房屋; 2、改变房屋和土地用途; 3、租赁房屋。 二、相关部门和单位对拆迁范围内的单位和个人暂停办理以下相关手续: 1、市发展和改革委员会暂停办理项目立项等手续; 2、市规划局暂停办理规划许可等手续; 3、市国土资源管理局暂停办理土地审批和土地使用证核发等手续; 4、市公安局暂停办理户口迁进和分户登记等手续; 5、市工商行政管理局暂停办理营业执照登记手续; 6、市税务局暂停办理税务登记手续; 7、市房地产管理处暂停办理房产证发放和房屋租赁登记等手续。 暂停期限为1年,如经市房屋拆迁行政主管部门批准延长拆迁期限的,暂停办理期限相应延长。 附:2008年征地拆迁地块详细情况一览表泰政发〔2008〕21号-1.xls 二OO八年二月二十六本  篇:《龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台》来源于:龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台 优秀范文,论文网站
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