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    时间:2017-06-20来源:龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台 本文已影响
    相关热词搜索:营销策划 报告 房地产 房地产营销策划论文 房地产营销策划方案 篇一:某龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台 明佳·时代公馆营销策划报告 目 录 前 言 本案推导结构 第一篇 一、二、三、第二篇 一、二、三、四、五、第三篇 第四篇 一、二、三、四、第五篇 一、二、三、 合肥房地产市场总述 宏观市场“涨”声一片 区域市场 消费者分析 项目定位及分析 项目状况 项目SWOT分析 项目定位 项目形象塑造 客户人群定位 产品建议规划 营销推广 行销策划 价格对策 促销手段 广告宣传 项目整合推广策略 项目推广宣传之卖点 推广思路 文案风格 本案推导结构: 市场分析引言 我们认为: 在激烈竞争的2004年合肥地产界 跳出房地产思考房地产及其广告推广 才是突破平庸、赢取竞争的解决之道 这个时代的游戏规则:不创新,则没落 创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新 更特指——地产广告定位及观念的创新! 我们的职责是:通过形象整合 使明佳〃时代公馆 走上一条可持续发展的 品牌之路 我们期望我们的工作能给“明佳〃时代公馆” 的品牌建设和销售带来全新的感触。 所以,我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“明佳〃时代公馆”项目与“人”本身的内在价值联系,从而找到项目的核心,形成一条主线,推动项目/地产品牌的可持续发展。 第一合肥房地产市场总述 一、 宏观市场: 2003年合肥房地产市场“涨”声一片,主要表现在以下几个方面: 房产投资涨:2003年前三个季度房地产开发投资额55.51亿元,比2002年同期增加18.30%。从 曲线可以看出,合肥房地产市场投资保持持续高速增长强劲态势。 80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00% 2001年2002年2003年 房产开发涨:2003年1—9月完成开发投资施工面积819.05万平方米,住宅开发面积632.98万平 方米,同比分别增加71.25% 、64.59%; 施工面积新开工面积384.09万平方米,住宅面积304.8平方米,同比分别增长79.27%、73.31%;竣工龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台面积164.28万平方米,住宅面积121.75万平方米,同比分别增加72.29%、56.5%;房产销售涨:2003年1—9月商品房预售面积139.64万平方米,其中住宅112.46万平方米,同比 分别增长62.73% 、45.66%; 销售额涨:2003年1—9月商品房销售额27。29亿元,其中住宅21.15亿元,同比分别增长70.01%、 62.58 %; 销售价格涨:2003年1月合肥商品住宅均价在2250元/平方米左右,其中小高层均价达到2387 元/平方米,到6月小高层均价达到2698元/平方米,比多层价格高33%,增长势头显著。今年住宅均价在3200元/平方米左右,月增幅60元/平方米以上; 分析: 宏观经济持续走好带动了合肥房地产市场的迅速发展,政府大幅度加快城市改造建设的步伐,激活合肥地产市场,通过阶段性的财政投入和城市新规划的大量出台,以及鼓励外商、外地项目及投资资金的进入,极大增强了发展商投资房地产业的信心,合肥房地产市场进入新一轮发展周期。合肥进入中等发达地区,消费能力有较大提高,市民购房热情空前高涨,排队购房现象时有发生。投资性购房成为合肥房地产市场一道亮丽的风景线。 供需市场发生结构性变化,出现供小于求的良性格局。同时,随着供求关系的变化,物业品质的提 升,上海房地产市场价格一路上扬。 结论: 在发展商和消费者双重信心影响下,合肥房地产市场形势一片大好,供需基本协调。受市场惯性影响,下一阶段合肥房地产市场将持续上冲。本案所处宏观形势,较好。 二、区域市场 (一) 包河区概况 1、包河区地理位置 位于合肥市中心以南,东邻南淝河,南濒巢湖,西至金寨南路,北界环城路,总面积230.7平方公里(其中巢湖水域面积41.3平方公里)。辖常青、骆岗、义兴、义城4个镇和大圩1个乡,芜湖路、宁国路、巢湖路3个街道,共58个行政村,32个社居委,2个居委会。全区总人口33.44 万,其中农业人口11.39万,非农业人口22.05万。 包河区具有独特的区位优势。襟三河而带一湖---包河、十五里河、南淝河川流其间,区南紧临全国五大淡水湖之一的巢湖,区西紧临国家级合肥经济技术开发区,湖光山色似仙境,碧水蓝天最怡人。包河区处于城市上风口,是发展房地产、观光旅游等服务业的最佳选择。未来合肥大步向南趋向巢湖发展,包河区必将处于前沿阵地、核心 区域。 2、包河区具有便捷的立体交通优势。合肥骆岗国际机场座落区内,南淝河"黄金水道"通江达湖,篇二:龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台书 龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台书 班 级: 报告内容: 目录 龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台书................................................ 1 前言................................................................ 3 一、玉兰广场商业办公写字楼SWOT分析................................. 3 1、优势分析 ....................................................... 3 2、劣势分析 ....................................................... 3 3、机会分析 ....................................................... 4 4、威胁分析 ....................................................... 4 二、玉兰广场商业办公写字楼市场分析.................................. 4 1、环境分析 ....................................................... 4 ①宏观经济与政策 ................................................ 4 ②CBD写字楼市场的总体特征 ...................................... 5 2、供需状况分析 ................................................... 5 3、竞争者分析 ..................................................... 6 4、消费者特征分析 ................................................. 6 三、开发方案........................................................ 7 1、目标市场 ....................................................... 7 2、产品定位 ....................................................... 7 3、产品推广计划及广告策划 ......................................... 8 四、销售方案........................................................ 9 1、产品定价: .................................................... 9 2、渠道选择 ..................................................... 9 3、合理预期 ..................................................... 9 五、调查结果分析................................................... 10 六、总结........................................................... 19 前言 海尔绿城玉兰广场是即将建成的济南经济、贸易、商务活动最集中、最活跃的地区之一,CBD商圈地产市场的现状和发展趋势已经形成规模化、集中化、国际化的市场特征。 作为今后济南商务核心区域之一,海尔绿城玉兰广场是甲级写字楼出现较早,分布较为集中的区域。区域依托龙奥大厦和海尔绿城全运村这个高档社区,高档写字楼云集,将来会是国内外知名企业选址的首选区域。近年来,随着济南区域经济的快速发展,产业结构的不断优化,第三产业在经济中的主导地位进一步加强,目前的玉兰广场已经形成了以吸引公司和地区总部为重点,以发展现代服务业为先导,以培育金融产业为龙头,以发展现代文化传媒产业集群的产业结构优化新模式。 一、玉兰广场商业办公写字楼SWOT分析 1、优势分析 随着济南二线前列城市地位的确立和加强,海尔绿城玉兰广场区域写字楼的供应和需求表现在近年济南写字楼市场的表现一直是焦点。市场表现上,该区域大单交易依然频现,大型国有企业和其他基金频频出手,在市场上表现非常活跃。从我们掌握的市场数据来看,预计济南写字楼近10%的新增项目都将出自这个区域。2014年下半年新增的市场供应将超过5万平方米。而从需求上看,CBD区域投资活跃,不仅有整栋购买项目租赁,也有很多中小投资者长线投资。最近营业税征收的交易界定时间从2年延长至5年,客观上延长了一些投资型物业在租赁市场上存在的时间,同时,这也增大了CBD租赁市场项目之间的竞争压力。 根据这种情况可以看出,玉兰广场在现在的市场表现中显示出了巨大的优势,外国企业的进驻、基金、国企都看好这一地块的商务办公写字楼项目,所以对于我们来说,我们的市场机遇还是非常大的。但是与此同时我们的竞争也是非常激烈的。很多大中型房地产企业都看好这里,那么我们的竞争对手就会很强,如何在这么多房地产企业中脱颖而出也是我们即将面临的非常严峻的问题。 并且本项目我们公司着重于服务和质量品质的保证,以迎合中高消费人群的喜好。 2、劣势分析 由于近年来恒隆广场、和谐广场备受人们关注,最近新出现的世贸广场更是有着很强的竞争实力,所以我们的竞争者也非常多。并且我们的项目周围商圈很多,结构狭长商业隔断。底商业态受限,考虑到未来商业可能对周边环境造成的影响。并且项目设计需要面临的挑战是如何节约地块面积又能让消费者觉得不拥挤。 3、机会分析 (1)区域改造升值无限:CBD区域的改造升级将使得该区域价值进一步提升;未来区域土地资源的稀缺更加剧了这一趋势,因而商业地产价值也会水涨船高。 (2)创造空间:济南踏上快速发展快车的重要契机,而CBD地段将是最大的收益地区之一。 (3)临近市中心借势优先:本案临近区域核心商业CBD,且晚于该项目入市,因而有条件借助龙奥大厦扩大自身影响力。 4、威胁分析 (1)未来商业格局多变 未来CBD区域仍有相当数量的新增物业,商业供应有望进一步增加,未来商业格局将有可能发生新的变化。 (2)集中放量竞争明显 区域商业将随着CBD的快速建设而集中入市,因而不可避免的将产生多边商业竞争。 (3)周边项目经营不善 区域商业分布较密集,且各商业之间存在荣损与共的关系,因而周边商业的失败将直接影响本商业。 (4)竞争者非常强,不利于我们的目标市场,而且恒隆和世贸CBD所有的开发商基本上都是针对一个目标市场,所以我们要做出不同于其它房地产商的策略。 二、玉兰广场商业办公写字楼市场分析 1、环境分析 ①宏观经济与政策 自2008年金融危机以来,写字楼市场受国内外经济影响巨大,CBD高端写字楼项目租金水平自2008年第三季度以来持续保持下跌趋势。对此,济南市政府持续采取各种利好政策,对于驻CBD的区域的企业进行购房、租房资金补贴,大力促进金融、服务、文化创意、高科技制造等相关产业的发展。此外,《保险资金投资不动产的细则》的出台,扩大了写字楼市场的资金注入途径,拉动了写字楼市场的需求,对商业地产市场的回暖起到了积极的促进作用。 ②CBD写字楼市场的总体特征 (1)济南国际化形象的代言 CBD核心区定为济南财富、信息、交通中心,是济南中央商务区的核心,是济南国际化形象的代言。对于企业而言,选择CBD,就意味着选择了济南经济贸易活动最集中的区域之一,是企业形象层次高、实力强的有力展现。当然,选择CBD,也意味着选择了较高的平均写字楼租价。 (2)寸土寸金之地 在CBD核心区,写字楼密集度相当高,可谓寸土寸金,特别是泉城路区域 ,在每一个区间都有至少2至3座甲A级写字楼。而恒隆、世贸等诸多顶级写字楼更是集中在区域内。 (3)商务配套设施齐全 在CBD核心区内,商务配套设施,消费娱乐场所的密集程度和成熟度是济南少见的,在CBD核心区和辐射区内,高档酒店鳞次栉比,各类消费娱乐场所更是应有尽有。 2、供需状况分析 1、租金问鼎济南之冠中小公司办公成本激增 经过去年的迅猛攀升,济南顶级写字楼的租售价格令许多中小公司难以为继。如今,在CBD办公的中小型成长企业不得不考虑:连年猛涨的写字楼租金,正严重的“吃掉”每年来之不易的公司利润。算一笔简单的账:以当下CBD写字楼保守租金计,200平米的办公间,一年租金至少30万。本该作为利润的一部分,如此白白交到房东手上,而规模更大些的中型企业,按400平米计,一年60万,十年已至千万? 2、企业向泛CBD转移边缘新区迎新商机 在僧多粥少的市场情况下,不少中小写字楼用户开始走出CBD,金融街等核心区,转向租金更低,有地铁通达的近城区。2014年济南CBD写字楼成交量占到租赁市场总比的39%,位居全市首位。随着市场强劲势头的持续,一些业主开始将预留面积投入市场,但是由于租金的过高以及一些不能得到合理使用的零散的空置面积,很多企业开始外迁或自购办公楼。由于核心区域没有新的市场供应,而雨滴广场成为了今年写字楼市场新盘入市量最多的区域,大多数新盘以售为主,另外还有两个将入市的出租项目。但地理环境的限制导致整体区域租金表现一般。篇三:房地产营销策划方案(范文模板) 房地产营销策划方案 目录 一、概述…………………………………………………………………………………………3 二、市场环境分析……………………………………………………………………………3 (一)整体概况…………………………………………………………………………………3 (二)区域房地产市场分析……………………………………………………………………4 (三)消费者分析………………………………………………………………………………9 三、策划对象特性分析………………………………………………………………………11 (一)项目概况…………………………………………………………………………………11 (二)技术资料…………………………………………………………………………………11 (三)地块资源…………………………………………………………………………………12 (四)周边配套设施……………………………………………………………………………14 (五)交通配套状况……………………………………………………………………………16 四、竞争状况分析…………………………………………………………………………… 17 (一)竞争楼盘基本情况………………………………………………………………………17 (二)竞争楼盘分析……………………………………………………………………………20 五、项目SWOT分析……………………………………………………………………………22 六、目标…………………………………………………………………………………………24 (一)销售目标…………………………………………………………………………………24 (二)财务目标…………………………………………………………………………………24 七、项目定位……………………………………………………………………………………25 (一)客户定位…………………………………………………………………………………25 (二)产品定位…………………………………………………………………………………30 (三)价格定位…………………………………………………………………………………31 (四)形象定位…………………………………………………………………………………37 八、项目营销策略…………………………………………………………………………… 40 附件 一.概述 本房地产项目位于XXXX,处在XXXX辐射范围内,靠近市政府所在地,以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题,力求使项目本身特色明显,争取在当前市场上建筑形式近似的环境下,打造“台地”生活方式,引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性,考虑实际生活水平,结合XX本土文化,意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象,顺利实现项目的整合推广,达到开发商与消费者的双赢。 二.市场环境分析 (一)整体概况 1、地理人文环境 XX,地处XX省北部。它北近长江,同XX省石首县抵界;东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖,与本省岳阳市毗邻;西和西南部是连绵千里的雪峰山,与常德市、怀化市接壤;东距省会长沙市70公里,与长株潭经济共同体相连;南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县,沅江一个县级市和一个大通湖区,中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里,为全省总面积的5.83%,总人口467.66万,中心城区面积50.5平方公里,人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜,南半部是丘陵山区;北半部为洞庭湖淤积平原,农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富,有比较好的生态环境和旅游资源,是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶,素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号,也被称为银城,市区设赫山、资阳、朝阳三个区,含有桃江、安化、南县以及大通湖区。全市总面积12144 平方公里,总人口460 万,市区面积 40 平方公里,人口约 40万。 自“长株潭一体化”实施之后,XX开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展的规划中,因此XX城市2004-2015发展规划中显出,未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈,并与“泛珠三角”接轨。 (二)区域房地产市场分析 1、区域概况 (1)地理区域规划 XX中心城区建成面积约57平方公里,属于一个中等城市,市区分资阳区、赫山区、高新区三大部分。过去20年,XX市中心城区不断向南发展,城市重心不断南移。80年代,城市建成区主要集中在资江沿岸;90年代后,城市中心转移至桃花仑一带;直至今日城市中心进一步向XX大道一代转移。 随着高新区的建设、省级高科园区的成立,其城市骨架正在不断拉大,结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求,XX主城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构,逐步向大城市发展迈进。 (2)潜力巨大的城市发展模式 伴随着湖南“3+5”城市群战略发展的深入,XX开始对接长沙、宁乡、望城经济产业链。2010年10月XX链接长沙的城市轻轨西线,正式开始进入规划施工阶段,预计竣工使用时间为2014年;与此同时对接于金州大道的城际干线XX段预计20XX年年底全线竣工,此两条西线干道的拉动,无疑将对XX整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是XX市城市人口经济发展的高峰期,同时也是XX市房地产业告诉发展的一个重要契机。 (3)配套成熟的“四圈” 四大商圈:资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈,紧密的联结依靠,形成了XX城区繁华的生活圈,促生了城区各种成熟的生活配套设施。 (4)省级卫生文明城市的创建 XX市于2010年正式启动“创建省级文明城市”的行动,各种路政设施的建立以及完善,极大地改善了市民的居住环境,提升了城市的品味,促进了城市经济的发展。 (5)城市东扩,对接长沙 随着“3+5”城市群的发展,XX逐步走向了“城区东扩,对接长沙”的道路。在未来5年内,XX市区将会以华天商务圈为中心,以XX大道为线,逐步向东发展,从而对接长沙。 (6)建设“强、大、名、美”的现代化高新区——高品质生活区 高新区的迅速发展以及城市中心的转移,促使高新区周边建立了一大批高品质的生活社区,如:丽景雅苑、银色现代城、华盛佳苑、缇香名苑等。同时还有更多的高品质社区正在建立,如:XXXX等。 2、XX市整个楼市情况 根据2010年以来,XX市的房地产相当活跃,发展势头强劲。 (1)2010年XX市总体审批待开发面积达到539.28万平方米,住宅套数24239套。全年待开盘新项目8个,新开盘市场供应总套数4852套。主要分布为XX大道以北(赫山区)16个,以南(高新区)17个。其中10万平方米以上规模楼盘19个,高容积率楼盘(3.0以上容积率)9个,低容积率楼盘(1.5以下容积率)2个。19个规模社区中,赫山区8个,高新区10个,资阳区1个。 (2)高新区、赫山区对比 高新区整体开发面积334万平方米,赫山区整体开发面积163万平方米,差距171万平方米。供应方面,高新区12642套,赫山区10374套,差距2268套。 其产生差距的主要原因为,赫山区因地处城市中心,受土地稀缺的限制,其整体开发量不大。高新区板块地域宽广,受政策利好引导,其总体开发量较大。从以上市场数据分析来看,未来高新区任是XX市地产开发活跃的板块。 (3)高端化、品质化需求 目前XX市场多层产品逐步减少,小高层及高层产品逐渐获得置业者的亲睐,这遇事着XX市房地产市场正逐步迈向高端化和品质化,置业者也实质的改变了以往的择房标准,逐步向品质化、品牌化大盘靠拢。从市场调研数据来看,小高层及高层产品占XX市中心城区开发总量的68.6%。小高层及高层产品逐日递增,占据了市场主导方向,市场供求较旺,同质产品竞争激烈。而以洋房和别墅为代表的高端物业产品目前市场开发量很小,特别是品质型洋房目前仅高新区两家代表性楼盘有类似产品,且受到市场追捧,未来市场供给中随着消费市场的成熟,其高品质的洋房必定受到亲睐。 (4)三、四房为主导产品 本  篇:《龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台》来源于:龙8国际_龙8娱乐_龙8国际娱乐平台 优秀范文,论文网站
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